Auf einen Blick
- Ein Wohnrecht senkt den Kaufpreis, umso mehr, je jünger der Verkäufer ist.
- Im Grundbuch eingetragen ist das Wohnrecht auch gegenüber späteren Eigentümern sicher.
- Mit vorbehaltenem Wohnrecht gibt es keine Hauptwohnsitzbefreiung: Es fällt ImmoESt an.
- Alternativen sind Leibrente oder ein Mietvertrag mit dem Käufer.
Die Möglichkeiten im Überblick
- Verkauf mit Wohnrecht: Du verkaufst und behältst das Recht, auf Lebenszeit oder für eine vereinbarte Dauer weiter dort zu wohnen. Der Käufer zahlt einen geringeren Preis, meist auf einmal.
- Fruchtgenuss: Weiter gefasst als das Wohnrecht: Du darfst die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Erträge behalten.
- Leibrente: Statt eines Einmalbetrags oder zusätzlich dazu bekommst du eine monatliche Rente auf Lebenszeit, meist kombiniert mit einem Wohnrecht.
- Verkaufen und zurückmieten: Du verkaufst zum vollen Marktpreis und schließt mit dem Käufer einen Mietvertrag. Einfacher, aber ohne die Sicherheit eines eingetragenen Rechts.
Was das Wohnrecht für den Preis bedeutet
Ein Käufer kann die Immobilie erst nutzen, wenn das Wohnrecht endet. Er zahlt deshalb den Marktwert abzüglich des Werts des Wohnrechts. Dieser hängt vor allem von der statistischen Lebenserwartung ab: Je jünger der Berechtigte, desto länger das Recht und desto höher der Abschlag. Dazu kommt, wer die Instandhaltung und die Betriebskosten trägt.
Weil sich der Abschlag nicht pauschal sagen lässt, braucht es eine ehrliche Bewertung von beidem: dem Marktwert ohne Wohnrecht und dem Wert des Rechts. Wir rechnen dir die Varianten gerne durch.
Sicherheit durch das Grundbuch
Ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Dann gilt es auch, wenn der Käufer die Immobilie weiterverkauft oder vererbt. Ein reiner Mietvertrag mit dem Käufer bietet diese Sicherheit nicht im selben Maß. Den Vertrag errichtet ein Notar oder Anwalt, der auch auf die Absicherung der Leibrente achtet.
Die Steuer: Achtung bei der Hauptwohnsitzbefreiung
Normalerweise ist der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes steuerfrei. Diese Befreiung setzt aber voraus, dass du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgibst. Behältst du ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht und wohnst weiter dort, fehlt diese Aufgabe, und es fällt Immobilienertragsteuer an (30 % vom Gewinn bzw. pauschal 4,2 % bei Altvermögen). Das sollte vorab mit Notar oder Steuerberater durchgerechnet werden. Mehr im Ratgeber ImmoESt.
Für wen sich welcher Weg eignet
- Wohnrecht: wenn Sicherheit wichtiger ist als der höchste Preis.
- Leibrente: wenn ein regelmäßiges Zusatzeinkommen gebraucht wird.
- Rückmiete: wenn du den vollen Preis willst und mittelfristig ohnehin ausziehen möchtest.
- Klassischer Verkauf mit späterem Übergabetermin: wenn du nur Zeit für den Umzug brauchst. Das lässt sich einfach im Kaufvertrag vereinbaren.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder Fruchtgenuss, einer Leibrente mit Wohnrecht oder einem Mietvertrag mit dem Käufer. Am sichersten ist ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht.
Wie stark senkt ein Wohnrecht den Preis?
Das hängt vor allem vom Alter des Berechtigten ab: je jünger, desto länger das Recht und desto höher der Abschlag. Dazu kommt, wer Erhaltung und Betriebskosten trägt.
Muss ich beim Verkauf mit Wohnrecht Steuer zahlen?
In der Regel ja. Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass du den Hauptwohnsitz aufgibst. Wer mit eingetragenem Wohnrecht weiter dort wohnt, gibt ihn nicht auf, daher fällt ImmoESt an.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage in Österreich (Stand Oktober 2026) und dient nur der ersten Orientierung. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr: Wir übernehmen keine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze und ihre Auslegung ändern sich, und jeder Fall ist anders.
Bevor du entscheidest, wende dich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar und bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater.
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Quellen: