Auf einen Blick
- Den Preis bestimmen vor allem Widmung, Bebauungsbestimmungen und Lage.
- Eine Teilung braucht einen Teilungsplan vom Vermesser und die Eintragung im Grundbuch.
- Die Hauptwohnsitzbefreiung gibt es für ein unbebautes Grundstück nicht.
- Bei Umwidmung nach 1987 ist die pauschale ImmoESt höher (18 % statt 4,2 %).
Was den Wert eines Grundstücks bestimmt
- Widmung: Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche. Nur Bauland ist Baugrund.
- Bebauungsbestimmungen: Wie hoch und wie dicht darf gebaut werden? Das entscheidet bei Bauträgern über den Preis.
- Erschließung: Zufahrt, Wasser, Kanal, Strom. Fehlt etwas, sinkt der Preis.
- Größe, Form und Lage: Zuschnitt, Hanglage, Ausrichtung und die Gemeinde selbst.
Wie unterschiedlich die Preise sind, zeigen unsere Ortsseiten mit den Durchschnittspreisen je Gemeinde von Statistik Austria, etwa für den Bezirk Mistelbach oder Korneuburg.
Teilen oder als Ganzes verkaufen?
Ein großes Grundstück lässt sich manchmal teilen, etwa um den Garten neben dem Haus als Bauplatz zu verkaufen. Dafür erstellt ein befugter Vermesser einen Teilungsplan, das Vermessungsamt bescheinigt ihn, danach wird die Teilung beim Bezirksgericht im Grundbuch eingetragen. Ob zusätzlich die Baubehörde zustimmen muss, regelt jedes Bundesland selbst. Ob sich eine Teilung lohnt, hängt von den Bebauungsbestimmungen und der Zufahrt ab.
Bauträger oder privater Käufer?
- Bauträger kaufen schnell und zahlen für gut bebaubare Flächen gut, rechnen aber hart. Ihr Angebot hängt an der möglichen Wohnfläche.
- Private Käufer zahlen für ein schönes Einfamilienhaus-Grundstück oft mehr, brauchen aber eine Finanzierung und Zeit.
- Bei mehreren Interessenten lohnt ein geordnetes Bieterverfahren mit klaren Fristen.
Die Steuer beim Grundstücksverkauf
Für Grundstücke gibt es keine Hauptwohnsitzbefreiung, außer sie gehören als Garten zu deinem Eigenheim. Es gelten die allgemeinen Regeln der Immobilienertragsteuer: 30 % vom Gewinn, bei Kauf vor dem 1. April 2002 pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis.
Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, steigt die Pauschale auf 18 %, bei Umwidmungen ab 2025 und Verkäufen ab Juli 2025 auf 23,4 %. Details im Ratgeber ImmoESt.
Landwirtschaftliche Flächen
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten die Grundverkehrsgesetze der Länder. In Niederösterreich etwa braucht der Verkauf eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die der Käufer innerhalb von drei Monaten nach Vertragsabschluss beantragen muss, und nicht jeder darf kaufen. Das sollte man vor der Vermarktung klären.
Häufige Fragen
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuer zahlen?
Meist ja: 30 % vom Gewinn bzw. pauschal 4,2 % vom Preis, wenn vor dem 1. April 2002 gekauft. Wurde nach 1987 in Bauland umgewidmet, sind es pauschal 18 %.
Lohnt es sich, ein Grundstück zu teilen?
Oft ja, wenn die Bebauungsbestimmungen einen eigenen Bauplatz zulassen und die Zufahrt gesichert ist. Dafür braucht es einen Teilungsplan und meist eine Bewilligung.
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Quellen: