Auf einen Blick
- Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, wohl aber Grunderwerbsteuer auf die geerbte Immobilie.
- Eigentümer wirst du erst mit der Einantwortung, danach folgt die Eintragung im Grundbuch.
- Verkaufen geht schon vorher, dann aber mit Genehmigung des Gerichts.
- Für die ImmoESt zählt das Kaufdatum des Verstorbenen.
Das Verlassenschaftsverfahren
Stirbt jemand mit Vermögen in Österreich, beauftragt das Bezirksgericht einen Notar als Gerichtskommissär. Er klärt, was vorhanden ist und wer erbt.
- Todesfallaufnahme: Der Notar lädt die Angehörigen ein und erhebt Vermögen, Schulden und ob es ein Testament gibt.
- Erbantrittserklärung: Wer erben will, gibt sie ab, bedingt (Haftung nur bis zum Wert des Erbes) oder unbedingt.
- Einantwortung: Das Gericht überträgt das Erbe mit dem Einantwortungsbeschluss an die Erben.
- Grundbuch: Danach werden die Erben als Eigentümer der Immobilie eingetragen.
Wie lange das dauert, hängt vom Einzelfall ab: Mit klarem Testament und einigen Erben geht es schneller als bei Streit oder unklarem Vermögen.
Welche Steuern beim Erben anfallen
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Für eine geerbte Immobilie fällt aber Grunderwerbsteuer an, berechnet vom Grundstückswert und im Stufentarif:
- für die ersten 250.000 €: 0,5 %
- für die nächsten 150.000 €: 2 %
- darüber: 3,5 %
Die Steuerschuld entsteht mit der Einantwortung. Dazu kommt die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch. Die genauen Beträge berechnet der Notar im Verlassenschaftsverfahren.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Es gibt keine allgemein richtige Antwort. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Will jemand aus der Familie selbst dort wohnen, und können die anderen ausbezahlt werden?
- Wer kümmert sich um das Haus, wenn es leer steht? Leerstand kostet Betriebskosten, Versicherung und Substanz.
- Lohnt sich eine Vermietung, oder sind vorher teure Sanierungen nötig?
- Was ist die Immobilie heute wert? Eine kostenlose Bewertung schafft eine gemeinsame, neutrale Grundlage.
Verkaufen vor oder nach der Einantwortung
Nach der Einantwortung seid ihr als Erben Eigentümer und könnt ganz normal verkaufen. Sind mehrere Erben im Grundbuch, müssen alle zustimmen und unterschreiben.
Vor der Einantwortung gehört die Immobilie noch der Verlassenschaft. Ein Verkauf ist möglich, braucht aber die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Der Notar als Gerichtskommissär weiß, was dafür in deinem Fall nötig ist. Vorbereiten kannst du trotzdem schon: Bewertung, Unterlagen, Aufbereitung.
Immobilienertragsteuer beim Verkauf eines Erbes
Das Erben selbst löst keine ImmoESt aus. Verkaufst du später, zählt aber das Kaufdatum des Verstorbenen: Hat er die Immobilie vor dem 1. April 2002 erworben, gilt sie als Altvermögen und die Steuer beträgt pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis. Sonst sind es 30 % vom Gewinn.
Die Hauptwohnsitzbefreiung bekommst du nur, wenn du selbst dort lange genug deinen Hauptwohnsitz hattest. Dass der Verstorbene dort gewohnt hat, reicht nicht. Mehr dazu im Ratgeber ImmoESt.
Wenn mehrere Geschwister erben
Erbt ihr gemeinsam, gehört euch die Immobilie zu Anteilen. Entscheidungen wie Verkauf oder Vermietung brauchen Einigkeit. Hilfreich ist, früh einen gemeinsamen Wert festzulegen: Dann kann einer die anderen fair auszahlen, oder ihr verkauft und teilt den Erlös nach euren Anteilen.
Häufige Fragen
Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen?
Nein, die Erbschaftssteuer wurde 2008 abgeschafft. Für Immobilien fällt aber Grunderwerbsteuer an (Stufentarif von 0,5 bis 3,5 % vom Grundstückswert) sowie die Grundbuch-Eintragungsgebühr.
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Vor der Einantwortung verkauft die Verlassenschaft, dafür braucht es die Genehmigung des Gerichts. Nach der Einantwortung könnt ihr als Erben normal verkaufen. Der Notar als Gerichtskommissär berät dich, welcher Weg in deinem Fall passt.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses ImmoESt an?
Grundsätzlich ja. Maßgeblich ist das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat er vor dem 1. April 2002 gekauft, sind es pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur, wenn du selbst lange genug dort gewohnt hast.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage in Österreich (Stand Oktober 2026) und dient nur der ersten Orientierung. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr: Wir übernehmen keine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze und ihre Auslegung ändern sich, und jeder Fall ist anders.
Bevor du entscheidest, wende dich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar und bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater.
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Quellen: