ImmoESt beim Hausverkauf: Befreiungen & Altvermögen

Auf einen Blick

Steuersatz: 30 % vom Gewinn.
Steuerfrei als Hauptwohnsitz: seit dem Kauf mindestens 2 Jahre durchgehend oder 5 der letzten 10 Jahre.
Gekauft vor dem 1. April 2002: pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis.
Notar oder Anwalt berechnen die Steuer und führen sie direkt ab.

Was ist die ImmoESt?

Die Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Sie beträgt seit 2016 30 %. Schenken und Erben lösen keine ImmoESt aus, nur der entgeltliche Verkauf.

Achtung, keine 10-Jahres-Frist: Bis März 2012 war ein Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Diese Spekulationsfrist gibt es seit 1. April 2012 nicht mehr. Die oft genannte 10-Jahres-Regel gilt in Deutschland, nicht in Österreich.

So wird der Gewinn berechnet

Bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 gekauft wurden (Neuvermögen), wird der tatsächliche Gewinn besteuert:

Verkaufspreis
minus Anschaffungskosten (Kaufpreis von damals samt Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr)
minus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, soweit nicht schon steuerlich abgesetzt
minus Kosten für Berechnung und Abfuhr der Steuer
= Gewinn, davon 30 % ImmoESt

Ein vereinfachtes Beispiel

Gekauft 2012 um 250.000 € plus 11.500 € Nebenkosten, 2018 neues Dach um 30.000 €, verkauft 2026 um 420.000 €. Gewinn: 420.000 − 261.500 − 30.000 = 128.500 €. ImmoESt: 30 % = 38.550 €. Hat der Verkäufer dort aber seit dem Kauf durchgehend gewohnt, fällt nichts an.

Wann der Verkauf steuerfrei ist

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist der Verkauf deines Eigenheims samt Grund (bis 1.000 m²), wenn es dein Hauptwohnsitz war und du ihn mit dem Verkauf aufgibst, und zwar entweder

seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf, oder
innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend.

Herstellerbefreiung

Hast du das Gebäude selbst errichtet und in den letzten zehn Jahren nicht vermietet, ist der Gewinn auf das Gebäude steuerfrei. Für den Grund selbst gilt die Befreiung nicht.

Altvermögen: gekauft vor dem 1. April 2002

Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, gilt eine Pauschale: Als Gewinn werden 14 % des Verkaufspreises angenommen, davon 30 % Steuer. Das ergibt 4,2 % vom Verkaufspreis.

Ausnahme: Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, steigt die Pauschale auf 18 %. Für Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 und Verkäufe ab Juli 2025 sind es 23,4 %. Auf Antrag kann statt der Pauschale auch der tatsächliche Gewinn besteuert werden, wenn das günstiger ist.

Wer die Steuer berechnet und bezahlt

Du musst nichts selbst ans Finanzamt überweisen: Der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag abwickelt, berechnet die ImmoESt und führt sie direkt aus dem Kaufpreis ab. Damit ist die Steuer in der Regel erledigt. Unterlagen über Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierungen solltest du dafür bereithalten.

Geerbt oder geschenkt bekommen?

Dann zählt das Kaufdatum des Vorbesitzers. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt aber nur, wenn du selbst dort gewohnt hast. Mehr dazu im Ratgeber Haus geerbt.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die ImmoESt?

30 % vom Gewinn. Bei Immobilien, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden, pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis, bei späterer Umwidmung von Grünland zu Bauland 18 %.

Wann ist der Verkauf meiner Wohnung steuerfrei?

Wenn sie dein Hauptwohnsitz war und du ihn mit dem Verkauf aufgibst: seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend.

Ist ein Hausverkauf nach 10 Jahren steuerfrei?

Nein, nicht mehr. Bis 31. März 2012 gab es eine zehnjährige Spekulationsfrist, danach war ein Verkauf steuerfrei. Seit 1. April 2012 fällt die ImmoESt unabhängig davon an, wie lange du die Immobilie besessen hast. Die 10-Jahres-Regel, von der man oft liest, stammt aus Deutschland.

Muss ich die ImmoESt selbst ans Finanzamt zahlen?

Nein. Der Notar oder Anwalt, der den Verkauf abwickelt, berechnet die Steuer und führt sie direkt aus dem Kaufpreis ab.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage in Österreich (Stand Oktober 2026) und dient nur der ersten Orientierung. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr: Wir übernehmen keine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze und ihre Auslegung ändern sich, und jeder Fall ist anders.

Bevor du entscheidest, wende dich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar und bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater.

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Quellen:

Ratgeber für Verkäufer Immobilienertragsteuer (ImmoESt) einfach erklärt