Auf einen Blick
- Ein Verkauf dauert vom Entschluss bis zum Geld meist einige Monate, der größte Teil davon ist die Vermarktung.
- Ohne Energieausweis darf nicht inseriert werden.
- Ein angenommenes Kaufanbot ist in Österreich bindend.
- Der Kaufpreis läuft über ein Treuhandkonto, bis der Käufer im Grundbuch steht.
Die Schritte im Überblick
- Wert ermitteln. Ein realistischer Preis ist der wichtigste Einzelfaktor. Zu hoch angesetzt, steht die Immobilie lange am Markt und wird am Ende billiger verkauft.
- Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung (Checkliste unten).
- Aufbereiten. Fotos, Grundriss, Beschreibung, eventuell Video und Drohne. Hier entscheidet sich, wer überhaupt anfragt.
- Vermarkten und besichtigen. Inserat auf den Portalen, vorgemerkte Suchkunden, Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten.
- Kaufanbot. Der Käufer legt ein schriftliches Kaufanbot. Nimmst du es an, ist der Kauf vereinbart.
- Kaufvertrag und Treuhand. Ein Notar oder Anwalt errichtet den Vertrag, wickelt den Kaufpreis über ein Treuhandkonto ab und sorgt für die Eintragung im Grundbuch.
- Übergabe. Zum vereinbarten Termin übergibst du Schlüssel und Unterlagen, Zählerstände werden protokolliert.
Welche Unterlagen du brauchst
Für jede Immobilie
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
- Pläne und Baubewilligung, bei Häusern auch die Benützungsbewilligung bzw. Fertigstellungsanzeige
- Lageplan bzw. Katasterplan, bei Grundstücken die Flächenwidmung
- Nachweise über Sanierungen (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen)
- Bei laufendem Kredit: Kontakt zur Bank für die Lastenfreistellung
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
- Letzte Betriebskostenabrechnung und aktuelle Vorschreibung
- Stand der Rücklage (sie bleibt bei der Wohnung, der Käufer übernimmt sie)
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, geplante Sanierungen
- Kontakt der Hausverwaltung
Fehlt etwas, ist das meist kein Problem: Grundbuchauszug, Pläne beim Bauamt und Unterlagen der Hausverwaltung lassen sich nachträglich besorgen. Wichtig ist, dass alles vor den ersten Besichtigungen vorliegt, denn ernsthafte Käufer und ihre Bank fragen danach.
Der Energieausweis
Seit dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz muss schon im Inserat der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) stehen. Beim Verkauf legst du dem Käufer einen Energieausweis vor, der nicht älter als zehn Jahre ist, und übergibst ihn spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss. Fehlt er, drohen Verkäufer und Makler Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 €.
Kaufanbot und Kaufvertrag
In Österreich legt der Käufer üblicherweise ein schriftliches Kaufanbot: Preis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin und eventuelle Bedingungen, etwa eine Finanzierungszusage der Bank. Mit deiner Annahme ist der Kauf vereinbart. Ein Anbot also nur unterschreiben, wenn wirklich alles passt.
Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Anwalt. Die Unterschriften werden beglaubigt, der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto. Ausbezahlt wird erst, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist und ein eventueller Kredit von dir abgelöst wurde. So ist keine Seite einem Risiko ausgesetzt.
Wer welche Kosten trägt
Der Käufer zahlt in der Regel
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 % vom Kaufpreis
- Vertragserrichtung und Treuhandschaft (Notar oder Anwalt)
Auf dich als Verkäufer kommen meist zu
- Energieausweis, falls keiner vorhanden ist
- Lastenfreistellung, wenn ein Kredit im Grundbuch steht
- Immobilienertragsteuer, sofern keine Befreiung greift (siehe Ratgeber ImmoESt)
- Die Berechnung und Abfuhr der ImmoESt durch Notar oder Anwalt
Wie lange dauert ein Verkauf?
Das hängt vor allem am Preis. Zwischen Kaufanbot und Geld auf deinem Konto vergehen meist einige Wochen, weil Vertrag, Finanzierung des Käufers und Grundbuch Zeit brauchen. Wie lange es bis zum Kaufanbot dauert, entscheiden Angebotspreis, Aufbereitung und Lage. Eine realistische Bewertung am Anfang spart hier am meisten Zeit.
Häufige Fragen
Kann ich ein Kaufanbot zurückziehen, wenn ich es angenommen habe?
In der Regel nicht. Ein angenommenes Kaufanbot ist ein verbindlicher Vertrag. Unterschreibe es deshalb erst, wenn Preis, Übergabetermin und Bedingungen passen.
Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf renovieren?
Meistens nicht. Wichtiger ist eine gute Aufbereitung. Ob sich einzelne Arbeiten lohnen, hängt vom Objekt und der Zielgruppe ab.
Bekomme ich beim Verkauf meiner Wohnung die Rücklage zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und bleibt bei der Wohnung, der Käufer übernimmt sie mit. Eine hohe Rücklage ist aber ein gutes Verkaufsargument, weil künftige Sanierungen schon angespart sind. Sie gehört deshalb in jedes Exposé.
Was passiert mit meinem Kredit?
Er wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Treuhänder zahlt die Bank aus, das Pfandrecht wird im Grundbuch gelöscht, den Rest bekommst du.
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Quellen: