Auf einen Blick
- Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht, der Käufer übernimmt ihn.
- Ob der Käufer kündigen kann, hängt davon ab, ob das Mietrechtsgesetz gilt.
- Vermietet kaufen vor allem Anleger, eine leere Wohnung auch Selbstnutzer.
- Die Kaution geht an den Käufer.
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über
Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt als neuer Vermieter in den bestehenden Vertrag ein, samt den üblichen Nebenvereinbarungen. Gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) für die Wohnung ganz oder teilweise, behalten die Mieter auch ihren Kündigungsschutz.
Anders ist es, wenn das MRG nicht gilt, etwa bei manchen Ein- und Zweifamilienhäusern: Dann kann der Käufer den Mietvertrag nach § 1120 ABGB unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, außer der Vertrag ist im Grundbuch eingetragen. Welche Regeln für deine Immobilie gelten, sollte man vor dem Verkauf klären.
Mieter informieren und einbeziehen
- Sprich früh mit deinen Mietern. Gute Zusammenarbeit macht Besichtigungen viel einfacher.
- Besichtigungen nur nach Absprache und mit angemessener Vorankündigung.
- Fotos von bewohnten Räumen nur mit Zustimmung der Mieter.
- Mietvertrag, aktuelle Miete und Betriebskostenabrechnung gehören zu den Unterlagen für den Käufer.
Vermietet oder leer verkaufen?
Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Anleger. Sie rechnen mit der Rendite: Miethöhe, Befristung, Zustand und Lage bestimmen den Preis. Eine leere Wohnung kann auch an Selbstnutzer verkauft werden, die oft mehr zahlen. Endet ein befristeter Vertrag ohnehin bald, kann es sich lohnen, den Verkauf danach zu planen. Wir rechnen dir beide Varianten durch.
Kaution, Miete und Abrechnung
- Die Kaution übergibst du dem Käufer, sie gehört weiter dem Mieter.
- Ab dem Stichtag im Kaufvertrag gehen Mieteinnahmen und Kosten auf den Käufer über.
- Bei der nächsten Betriebskostenabrechnung wird zwischen euch nach diesem Stichtag aufgeteilt.
Häufige Fragen
Muss mein Mieter ausziehen, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Nein. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Gilt das Mietrechtsgesetz, bleibt auch der Kündigungsschutz bestehen.
Bekommt eine vermietete Wohnung einen niedrigeren Preis?
Oft ja, weil vor allem Anleger kaufen und mit der Rendite rechnen. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Miete, Befristung und Lage ab.
Was passiert mit der Kaution?
Sie geht an den Käufer als neuen Vermieter. Sie gehört weiter dem Mieter und wird bei dessen Auszug abgerechnet.
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Bevor du entscheidest, wende dich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar und bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater.
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Quellen: